Покупка квартиры на стадии строительства

По закону №214 «О долевом строительстве» или с использованием альтернативных схем, существует возможность покупки жилья в строящемся доме. При этом дольщики (частные лица, вкладывающие средства в строящееся жилье), по сути, предоставляются беспроцентный кредит застройщикам.


Покупка квартиры по закону №214-ФЗ

Закон «О долевом строительстве» №214 регламентирует сделки с квартирами в домах, разрешение на строительство которых было получено застройщиком после 1 апреля 2005 года. Застройщик вправе заключать данный вид договора и, соответственно, привлекать денежные средства участников только после получения разрешения на строительство; опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации (информация о застройщике и о проекте); государственной регистрации права собственности на земельный участок или договора аренды такого земельного участка. Поэтому прежде, чем подписывать такой договор, необходимо удостовериться в том, что строительная компания соответствует всем требованиям закона №214.

В договоре долевого инвестирования обязательно должны быть обозначены следующие условия: четко определен долевого строительства; установлен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; указана цена договора, сроки и порядок ее уплаты; определен гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет). Важно, что если в договоре не прописаны данные условия, он считается незаключенным.

Следует обратить внимание на то, что данный договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе и считается заключенными только с момента такой регистрации. Таким образом, застройщик должен сразу после заключения договора участия в долевом строительстве с первым участником провести государственную регистрацию этого договора. Для этого обе стороны (застройщик и участник долевого строительства) подают соответствующее заявление в федеральный регистрирующий орган.

Дополнительно застройщиком для регистрации представляются: разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимости с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений. Также застройщик обязан предоставить договор поручительства, если он в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств выбрал поручительство. Таким образом, данный законопроект привел к тому, что на сегодняшний день можно говорить о снижении риска участия в долевом строительстве. Как для масштабных, так и для менее значительных проектов такой риск практически сведен к минимуму, в том числе и в связи с ужесточением требований ко всем лицам участникам строительства (инвесторам, застройщикам, генподрядчикам).

Закон «О долевом строительстве» имеет ряд преимуществ. Во-первых, договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации. Во-вторых, одним из вариантов продажи жилья физическим лицам является уступка права требования по заключенному и зарегистрированному договору участия в долевом строительстве. Продажи становятся возможны только в случае полной оплаты цены договора инвестором. В-третьих, положительным нововведением закона №214 является появление залога возводимого жилья и земельного участка под строительство в пользу участников долевого строительства, что существенно сокращает риски финансовых вложений дольщиков.

Исключения из 214-ФЗ

Следует обратить внимание на определение, данное термину «договор об участии в долевом строительстве», которое указано в ст. 1 закона 214-ФЗ. В законе идет речь о привлечении денежных средств. Таким образом, если участие в строительстве физических или юридических лиц будет выражено не указанным образом, а, например, поставкой строительных материалов, оказанием услуг или выполнением подрядных работ, то правоотношения сторон законом «О долевом строительстве» регулироваться не будут, а заключенный договор не станет договором об участии в долевом строительстве.

Закона №214 также не регламентирует сделки по приобретению квартиры при помощи жилищных сертификатов, а также членства в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах (п.2 ст.1 закона 214-ФЗ). Заключенные во исполнение данного положения договора не будут относиться к договорам об участии в долевом строительстве, а к правоотношениям.

Помимо сделок по приобретению квартиры на этапе строительства дома, совершаемым в соответствии с нормами 214-ФЗ, застройщики привлекают средства частных лиц посредством использования альтернативных схем. Задача последних – «обойти» 214-ФЗ. Из альтернативных схем чаще всего используется вексельная схема и предварительный договор.


Вексельная схема

В случае вексельной схемы вместо заключения договора клиент покупает у строительной компании вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме. Вексельную схему используют, когда возникает необходимость привлечения денежных средств до получения полного комплекта разрешительной документации. На практике применяется вексельная схема в следующих вариантах.

В первом случае дольщики покупают за денежные средства вексель сторонней (третьей) организации, а затем либо сразу передают вексель застройщику за право участвовать в строительстве в счет оплаты по договору, либо по окончании строительства расплачиваются этим векселем по договору купли-продажи построенного объекта. В данном случае возникает долг третьего лица перед застройщиком на основании данного векселя, поэтому застройщик вправе предъявить данный вексель третьему лицу для погашения.

Во втором случае сам застройщик выдает дольщику вексель с обязательством погасить его путем передачи объекта. При использовании вексельной схемы с покупателем обычно заключается два договора. Предварительный договор, в котором указываются условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена, предполагаемая дата заключения основного договора, а также договор купли-продажи векселя. Если у застройщика возникнут проблемы, то покупатель рискует не получить квартиру в собственность по цене, установленной при приобретении векселя. С юридической точки зрения соинвестор может требовать от компании, выпустившей данную ценную бумагу, только вложенные средства, а не квартиру.


Предварительный договор

Другим альтернативным способом приобретения квартиры на этапе строительства является заключение так называемого предварительного договора. В данном случае стороны путем оформления такого договора устанавливают взаимную обязанность заключить договор купли-продажи объекта недвижимости в будущем. В качестве основных условий, на которых будет заключен основной договор, указываются характеристики строящегося объекта. В счет расчетов по основному договору дольщиком оплачиваются денежные средства в виде аванса или задатка.

По мнению директора по развитию компании «Бенефит инжиниринг» Ярослава Козлова, схема предварительного договора безупречна. Она состоит из двух договоров: в первом застройщик принимает на себя обязательства подписать второй и выполнить условия обоих документов. С покупателем заключается только один договор – предварительный договор купли-продажи, в котором также указываются технические характеристики приобретаемой недвижимости, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток или обеспечительный взнос соразмерный стоимости квартиры. Интересы сторон в этой схеме абсолютно сбалансированы. В случае нарушения одной из сторон условий предварительного договора, вторая сторона может отстаивать свои права в суде.

Но наряду с плюсами данной модели есть и минусы. Недостаток предварительного договора состоит в том, что он по своей правовой природе не предполагает перехода права собственности на жилье (имущественные права) к дольщику, даже если их стоимость уже им оплачена. То есть при возникновении спорной ситуации дольщик лишен права доказать свои права на приобретенный объект недвижимости. В любой из альтернативных схем гражданин формально не участвует в строительстве и не является инвестором. Для покупателя второй вариант сделки предпочтительнее, так как взаимосвязь между платежом покупателя и обязанностью застройщика заключить основной договор и передать в его собственность квартиру выше.

Кроме рассмотренных двух вариантов альтернативных схем (вексель и предварительный договор) на практике возможно применение и иных, не запрещенных законодательно способов привлечения денежных средств дольщиков. Но при этом существует риск признания заключенных таким способом договоров притворными сделками, то есть сделками, «которые совершены с целью прикрыть другую сделку» (ст. 170 ГК РФ). Согласно закону, притворная сделка является недействительной (ничтожной). Поэтому согласно ст. 167 ГК РФ каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Внесенные участником денежные средства подлежат возврату с начислением процентов за пользование чужими средствами по ставке рефинансирования ЦБ РФ, застройщику переходят обратно имущественные права на объект недвижимости. Таким образом, покупая квартиру в кредит, необходимо внимательно, желательно вместе с юристом, прочитать договор, который предлагается подписать.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ
Ознакомьтесь с ответами специалистов АН "Партнер" на часто задаваемые вопросы.


ПОДПИСКА НА РАССЫЛКУ
Узнавайте первыми о предложениях, новостях и акциях АН "ПАРТНЕР".


ЗАДАЙТЕ ВОПРОС СПЕЦИАЛИСТУ
Получите квалифицированную консультацию по вопросу купли-продажи недвижимости.


ПОСЕТИТЕ НАШ ОФИС
Специалисты АН "ПАРТНЕР" всегда рады видеть Вас в офисах нашей компании.



Карта сайта

Агентство недвижимости "Партнер"