«Юридическая чистота» квартиры

«Юридическая чистота» квартиры подразумевает, что нет никаких препятствий для проведения сделки, что право собственности квартиры не ограничено какими-либо запретами или обременениями и что нет и в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания её недействительной.

При такой проверке, в большинстве случаев, необходимо внимательно ознакомиться с документами, необходимыми для проведения сделки. Именно в них содержится вся необходимая информация. Необходимо проверить подлинность документов и правильно их прочитать.

Вся история квартиры содержится в домовой книге и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В домовой книге указаны все, кто когда-либо проживал на данной жилплощади, а также те, кто приватизировал эту квартиру. Данная информация содержится в расширенной выписке (есть сокращенная выписка, где указаны лица, проживающие в квартире на данный момент).

Правило №1. Вам желательно присутствовать при получении расширенной выписки из домовой книги. Если Вы видите, что кто-то из жильцов был выписан не по новому адресу, а временно (работа за рубежом, места лишения свободы, на лечение в психоневрологический диспансер и т.д.), то от покупки лучше отказаться. А если в приватизации участвовали не все лица, прописанные в квартире, то необходимо удостовериться, что они написали в Департамент муниципального жилья отказ от приватизации. Это не относится к несовершеннолетним, т.к. они в любом случае участвуют в приватизации той квартиры, в которой проживают, если это право уже ими не было использовано раньше. Также, если жилец в момент приватизации был выписан из квартиры, но не постоянно на другое место жительства, а временно (работа за рубежом, пребывание в местах лишения свободы и т.д.), то он также сохраняет право на приватизацию и может его истребовать.

Затем необходимо посетить Росрегистрацию. В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним хранится вся информация обо всех существующих правах на квартиру, а также об их ограничениях или обременениях. В расширенной выписке из реестра содержится вся информация обо всех правах, когда-либо возникавших на данную квартиру и об основаниях для их изменения, перехода или прекращения.

Правило N2. Аналогично правилу N1: необходимо присутствовать при получении расширенной выписки из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Невозможно описать все нюансы правильного чтения выписки из реестра прав, поэтому остановимся на самых общих моментах.

Унаследованная квартира
В России государство не ищет родственников умершего. И если неучтенный претендент на свою долю в наследстве появится в течение трех лет и сможет доказать свои права, то все сделки, совершенные с квартирой после принятия наследства, будут признаны недействительными. К тому же среди наследников есть группы лиц, которые должны получить свою долю в любом случае, даже если квартира была завещана кому-то другому. Это несовершеннолетние дети, престарелые родители усопшего или его подопечные. Провести проверку, доказывающую отсутствие таких претендентов, - невозможно. В этом случае можно сделать две вещи. Отказаться от сделки, если с момента принятия наследства прошло менее трех лет. Или, если точно известно, что у наследника и владельца квартиры есть родственники, то получить Выписку из Нотариальной книги у того нотариуса, который оформлял наследство. В выписке должно быть указано, что остальные известные наследники подписали отказ от вступления в наследство.

Правило N3. Необходимо присутствовать при получении Выписки из Нотариальной книги нотариуса, который оформлял наследство.
Если квартира принадлежит владельцу, но была приобретена на основании договора с пожизненным проживанием бывшего владельца, то должно быть свидетельство о смерти бывшего владельца. Продать квартиру собственник может и при его жизни, но бывший владелец сохраняет право пользования жильем.

Правило N4. Вам необходимо посетить ЗАГС при получении дубликата свидетельства о смерти бывшего владельца.
Существуют какие-либо иные обременения или ограничения прав.
 В этом случае вам следует быть готовым к тому, что Росрегистрация не зарегистрирует сделку либо квартира перейдет в вашу собственность, но ограничения или обременения сохранятся. Здесь невозможно дать какой-либо общий совет, т.к. все зависит от конкретного случая.

Кроме прав на жилье, владелец должен еще иметь возможность осуществлять эти права, т.е. быть дееспособным гражданином. Поэтому, если у вас есть малейшие сомнения на счет вменяемости продавца, если вы подозреваете, что продавец злоупотребляет алкоголем, то необходимо потребовать справки из ПНД и НД (психоневрологический и наркологический диспансеры). Возможно, этим вы даже обидите человека, многие действительно обижаются. Но сделка, совершенная лицом недееспособным, ограниченно дееспособным или неспособным понимать значение своих действий, - ничтожна (т.е. недействительна). И слишком много случаев мошенничества было основано именно на применении этой правовой нормы. Особенно это касается случаев, когда продавцами являются пожилые люди или явные алкоголики. Такую справку нельзя получить по доверенности, ПНД и НД выдают информацию о гражданине только самому гражданину.

Правило N5. Вам необходимо присутствовать при получении этих справок. Также необходимо отметить, что передача информации между медицинскими учреждениями в нашей стране несколько "хромает". Поэтому, если продавец менял место жительства, то справку необходимо получать не только из диспансера по последнему месту жительства, но и из предыдущих.

Если вам очень уж понравилась квартира, собственник которой состоит на учете в НД или ПНД, то можно провести медицинское освидетельствование продавца непосредственно в присутствии нотариуса при совершении сделки или получить согласие опекуна или попечителя, заверенное в органах опеки и попечительства. Все остальные документы, как правило, лишь подтверждают полученную информацию.

Правило N6. если в каком-либо документе содержится информация, противоречащая другим документам, то здесь, скорее всего, имеет место нечеткая и несвоевременная передача данных между инстанциями. В этом случае необходимо пройти по тем ведомствам, которые не передали вовремя информацию, получить от них копии соответствующих распоряжений или постановлений и передать их туда, куда информация не дошла. Если при этом появляются какие-то ограничения и обременения прав или появляются третьи лица, которые могут предъявить свои права на квартиру, то можно похвалить себя за грамотно проведенное расследование и продолжить поиски квартиры.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ
Ознакомьтесь с ответами специалистов АН "Партнер" на часто задаваемые вопросы.


ПОДПИСКА НА РАССЫЛКУ
Узнавайте первыми о предложениях, новостях и акциях АН "ПАРТНЕР".


ЗАДАЙТЕ ВОПРОС СПЕЦИАЛИСТУ
Получите квалифицированную консультацию по вопросу купли-продажи недвижимости.


ПОСЕТИТЕ НАШ ОФИС
Специалисты АН "ПАРТНЕР" всегда рады видеть Вас в офисах нашей компании.



Карта сайта

Агентство недвижимости "Партнер"